摘要：为保证房地产开发市场形成稳中求进的态势，助力经济发展持续稳定恢复，白山市认真贯彻落实中央、省委省政府一系列决策部署，抓“六稳”促“六保”，经济逐步回暖，项目建设如火如荼，房地产开发保持健康稳定运行态势，呈现投资平稳增长、项目建设稳步推进、商品房销售持续改善等特征。

　　关键词：房地产；问题；建议

　　一、房地产开发运行特点

　　（一）项目投资稳中有进，结构变化明显

　　2023年，全市房地产开发项目完成投资同比增长20.2%，较2022年同期提高61.2个百分点，高于全国平均增速29.8个百分点。其中，住宅投资增长37.5%，占房地产开发投资比重为90.0%，拉动全市房地产投资增长29.5个百分点；商业营业用房投资下降35.7%，占房地产开发投资比重为5.0%，负向拉动全市房地产投资3.4个百分点；办公楼及其他投资下降50.0%，占房地产开发投资比重为5.0%，负向拉动全市投资5.9个百分点。

　　（二）销售面积回升向好，购房需求释放

　　2023年，全市商品房销售面积16.5万平方米，同比增长22.3%，较前三季度分别提高87、22.9、2.6个百分点，较2022年同期提高90.9个百分点，高于全国平均增速30.8个百分点。其中，商品住宅占据了商品房销售市场的绝对主力，2023年，住宅销售面积15.2万平方米，增长24.4%，占全部商品房销售面积的比重为92.3%，较2022年同期比重提高1.8个百分点。

　　（三）施工面积小幅下降，城区占比较高

　　2023年，全市房屋施工面积264.4万平方米，同比下降8.5%，新开工面积20.9万平方米，是2022年的4.6倍。其中，全市住宅房屋施工面积224.9万平方米，下降7.2%，占房屋施工总面积的比重为85.1%。浑江区房屋施工面积135.6万平方米,下降4.2%，占全市房屋施工总面积的比重为51.4%；江源区14.4万平方米,下降13.5%，占全市房屋施工总面积的比重为5.4%。

　　（四）银行贷款增速提升，政策解困作用明显

　　2023年，随着国家及央行利好政策密集出台,改善房企资产负债状况,促进企业平稳发展,房地产行业迎来崭新发展阶段。从房地产开发资金方面来看，由于政府鼓励商业银行在依法合规、风险可控的基础上，满足房地产企业合理融资需求。2023年，全市房地产开发企业到位资金中国内贷款同比增长458.1%，占全年实际到位资金的比重为21.9%，较2022年同期提高19.7个百分点，其中，银行贷款增长431.1%。

　　（五）销售均价略有提升，地产市场逐步企稳

　　2023年，白山市房地产开发市场承接中央“稳”字当头基调，“房住不炒”依旧是政策调控的大前提，在此背景下，调控和市场监管升级，相继通过发放购房贷款贴息、用活住房公积金政策等多种措施活跃白山市房地产市场消费氛围，强化市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。2023年，全市新建商品房销售额同比增长23.6%，全市新建商品房成交价均价为4181元，增长1.1%。

　　二、需要关注的问题

　　（一）房企自筹资金能力下降明显

　　2023年，全市房地产企业实际到位资金同比下降43.5%，降幅较2022年同期收窄2个百分点，较全国平均增速下降29.9个百分点；其中，企业自筹资金下降58.3%，降幅较2022年同期扩大35.7个百分点。

　　（二）房地产企业投资力度逐步减弱

　　2023年，全市有开发资质房地产企业80户，较2022年同期减少1户，同比下降1.2%。全年正在施工的房地产开发项目27个，下降20.6%，计划投资总额51.9亿元，下降6.0%。

　　（三）商品房待售面积持续增长

　　2023年，全市已竣工商品房待售面积同比增长8.6%，低于全国平均增速10.4个百分点。其中，住宅待售面积增长3.6%；待售1-3年（含1年）商品房面积下降1.5%，待售3年以上（含3年）商品房面积增长16.9%。

　　（四）项目投资组成不合理

　　2023年，全市房地产开发项目本年完成投资12.78亿元。其中，建筑安装工程完成投资占全市房产项目投资的比重为59.0%，较2022年同期比重下降25.2个百分点；其他费用完成投资占全市房产项目投资的比重为40.7%，较2022年同期比重提高25.8个百分点。

　　三、促进房地产市场持续健康发展的建议

　　（一）坚持“房住不炒”定位，保持政策稳定性

　　不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，补齐租赁住房短板，解决好新市民和青年人的住房问题，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　（二）拓展多元融资渠道，缓解企业资金难

　　探索建立政府引导、社会资本共同参与的多元化、多渠道资金筹集机制，鼓励和引导房地产开发企业利用多种渠道筹集开发资金，进一步拓宽融资渠道，缓解企业资金紧张困难的问题；充分利用金融机构股权融资、供应链金融融资、与非地产业务融资、跟投融资等方式筹集资金作为补充，不断提高企业内源融资能力；培育组建集团房地产开发企业,采取强强联合、强弱联合的形式，增强企业竞争力，降低开发成本和投资风险，保证企业资金流稳定。

　　（三）积极发挥政府职能，促进行业良性循环

　　中央发布的“十四五”规划建议中明确提出，“房住不炒”为未来几年房地产市场发展的主旋律，倡导以稳地价、稳房价、稳预期为目标，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，维稳是目标，严格是趋势，积极推动闲置土地的开发建设，努力吸引更多项目落地开工，形成建设一批、开工一批、储备一批、谋划一批的良性循环格局，努力确保房地产开发市场运行在合理区间。

　　（四）积极探索多种渠道，加快需求端恢复

　　在房地产市场刚需、改善需求的积极释放的市场环境下，房地产开发企业需要树立品质意识、优质服务理念，要在房屋建筑质量、智能化服务、优质物业管理等方面下工夫出成效，实实在在满足居住需求。同时，支持刚需和改善型购房需求，增加商业银行贷款额度，适度放松公积金信贷政策，增加贷款额度及延长贷款年限等，探索文旅与养老地产模式及舒适服务空间理念，释放中高收入人群购买需求，在一定程度上刺激居民购房消费。