2022年受需求收缩、市场预期不振、疫情多点散发、房地产企业到位资金不足等因素，叠加去年基数较大等影响，房地产市场持续低迷，核心指标持续呈现负增长态势。白山房地产开发市场面临较大的下行压力，房地产开发端和销售端呈持续“双下行”趋势。随着“保交楼、稳民生”工作持续推进，房企融资环境初步改善，预计未来房地产“双端”将逐渐恢复到增长态势。

　　一、2022年房地产开发市场运行特点

　　（一）房地产开发投资连续11个月持续负增长。2022年全市房地产开发投资10.63亿元，同比下降41.0%，比同期固定资产投资增速低46.6个百分点，连续11个月呈负增长态势。从工程用途看，房地产开发投资仍以住宅为主，其中144平方米以上住宅投资下降明显，90-144平方米住宅投资下拉总体投资增速最多。全年全市住宅投资8.36亿元，同比下降34.7%，占房地产开发投资的78.7%。其中，90平方米以下住宅投资下降28.2%，下拉开发投资0.7个百分点；90-144平方米住宅同比下降28.3%，下拉开发投资0.8个百分点；144平方米以上住宅同比下降68.0%，下拉开发投资增长0.7个百分点。

　　（二）商品房销售全年呈现下行趋势。2022年，全市商品房销售市场较为低迷，销售增速整体呈下行趋势。全年全市商品房销售面积13.49万平方米，同比下降68.6%，1-9月为今年年内最低点，同比下降73.1%；商品房销售额5.58亿元，同比下降63.8%，1-9月同比降幅最大，下降68.6%。从工程用途看，住宅销售市场整体不景气。全年住宅销售面积12.22万平方米，同比下降69.8%，低于全部商品房销售增速1.2个百分点。其中，现房住宅销售4.33万平方米，同比下降76.4%，低于全部商品房销售增速7.8个百分点；期房住宅销售9.15万平方米，同比下降62.9%，高于全部商品房销售面积增速5.7个百分点。分地区看，商品房销售面积增速低于全市平均水平的有临江市、浑江区、江源区，同比分别下降90.1%、72.5%、72.1%，合计下拉全市商品房销售面积增速49.6个百分点。

　　（三）房屋新开工面积下降、竣工面积增长。受阶段性疫情散发及市场形势影响，房地产开发企业项目开发意愿减弱且开发周期拉长，大部分企业将主要精力投放到已有的开发项目，使房屋新开工面积急剧下降，但竣工面积呈现上涨态势。2022年全市房屋新开工面积4.57万平方米，同比下降92.4%；房屋竣工面积38.74万平方米，同比增长45.0%。新开工面积增速的下降，一定程度上反映了企业对市场预期较为保守，建设进程放缓。而“保交楼、稳民生”工作的顺利开展，使得竣工面积大幅增长，助力企业尽快完成已有工程项目进度，加快销售进程，使企业快速回笼资金。

　　（四）房地产开发企业到位资金降幅扩大。2022年全市房地产开发企业到位资金8.68亿元，同比下降45.5%。其中自筹资金、企业定金及预付款、个人按揭贷款三项资金共计7.35亿元，占到位资金的84.7%，共下拉到位资金24.5个百分点。全市房地产开发企业自筹资金5.71亿元，占比65.8%，同比下降22.6%，下拉到位资金10.5个百分点；定金及预付款1.42亿元，占比16.4%，同比下降51.4%，下拉到位资金9.5个百分点；个人按揭贷款0.22亿元，占比2.5%，同比下降76.6%，下拉到位资金4.6个百分点。到位资金是房地产开发产生投资的根本保证，作为房地产开发投资的先行指标一定程度代表着房地产投资的发展趋势，目前全市到位资金的总量和增速均低于开发投资，意味着企业资金较为紧张，后期开发力度加大可能性较小。

　　二、房地产开发市场运行中需关注的问题

　　（一）房企投资意愿低迷。受原材料价格上涨、资金回笼放缓、销售市场低迷等因素影响，房地产开发投资意愿持续低迷，房地产开发项目建设进度明显放缓。从开工情况看，一是新入库项目个数减少。2022年全市新入库房地产开发项目仅1个，较同期减少11个；二是新入库项目的规模萎缩明显。全年全市新入库项目计划总投资同比下降93.0%。缺少新项目、大项目的支撑，随着时间推移在库项目逐步完工，相关投资可能会出现急剧下降，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。全年全市房地产开发投资占固定资产投资的比重5.3%，房地产完成投资10.63亿元，同比下降41.1%，下拉全市固定资产投资3.9个百分点。

　　（二）对企业服务仍需加强。有关行政（行业）主管部门虽然也建议外来企业在白进行法人单位登记注册，但由于行业注册门槛高、制约条件多等原因，效果并不明显，至今在白注册登记的外地企业寥寥无几。一些企业采取薄利多销经营策略，仅向承包者收取低点数管理费用，依赖挂靠承包、肢解发包工程、压低标价、工程款拖欠、中介盛行等现象仍然存在。部分开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，延迟交房等问题时有发生，影响了商品房销售面积及时入统。企业(项目）行政许可手续办理复杂、程序繁琐，部分项目未经任何主管部门立项、备案和施工许可就仓促上马，导致部分项目因缺少相关手续而无法入库入统，造成了总产值、投资额、销售面积的多重损失。

　　（三）购房信心仍显不足。2022年，各地先后出台房地产松绑政策，采取多种措施促进房地产市场稳定发展，但受房价下跌预期、楼盘烂尾、收入减少等因素影响，使购房者对市场回稳信心不足。从商品房销售面积增长情况看，全年全市商品房销售面积同比降幅普遍偏大，负增长态势呈现出延续态势。从房款支付情况看，全市房地产企业本年到位资金中定金及预收款同比下降2.0%，个人按揭贷款同比下降3.3%，后期降幅可能进一步扩大。

　　（四）各县（市、区）分化明显。从房地产开发投资增长情况看，全年增长的分别是长白县（150.5%）、抚松县（10.3%）；下降的分别是江源区（-7.9%）、靖宇县（-13.9%）、浑江区（-73.2%）、临江市（-87.5%）；增速最高的地区与最低的地区相差283个百分点。从商品房销售面积增长情况看，全年各县（市、区）均处于负增长状态，除靖宇县增速为-44.9%外，其余各县区增速均超过-50.0%以上。其中，降幅最大的临江市（-90.1%）与全市平均增速（-68.6%）相差21.5个百分点。

　　（五）有剩余投资的项目逐渐减少。全年全市在库房地产项目95个，其中还有剩余投资量的项目52个，占全部项目个数的54.7%，其中剩余投资额占投资总额比重小于5.0%的项目14个，占有投资量项目总数的27.0%。在新入库项目少的情况下，完工项目逐渐增多，能产生投资的项目盘子越来越小也是导致投资下滑的重要原因。这一情况在部分县区中体现更加明显，如长白县在库项目18个，有剩余投资量的项目仅剩3个，占比17.0%；靖宇县11个，有剩余量的仅5个，占比45.0%；江源区14个，有剩余量的仅6个，占比43.0%。如果没有新项目及时补充，这些地区的房地产开发投资将难以为继。

　　三、房地产开发市场保持稳定发展的几点建议

　　（一）加强房地产市场调控。毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，以“保交楼、稳民生”为首要目标，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险和强制停贷蔓延的风险，持续整治规范房地产市场秩序，切实维护购房者的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　（二）鼓励企业出台惠民销售政策。由行管部门牵头组织全市房地产开发企业，会商探讨商品房销售优惠政策。鼓励房地产开发企业结合自身实际，出台面向各类人才、二孩及以上家庭、现役（退役）军人等特定社会群体的购房优惠政策，制定团购房、特价房、企业周年庆活动等形式让利于民。

　　（三）加大公积金贷款惠民力度。由行管部门进行可行性研究并组织实施，积极支持缴存职工使用住房公积金贷款购买商品房，区分不同情况，实行差别化最高贷款额度政策，在防范风险同时，提高住房公积金最高贷款额度，激发购房热情。

　　（四）充分发挥行业协会作用。充分发挥房地产业协会联系广、影响大、行业规范性强的优势，组织优质企业、优质项目的推介活动，向群众推荐品质楼盘，指导企业提质提效。鼓励行业协会设立商品房销售奖励基金池，对当年度销售冠亚季军的企业及个人实行资金奖励，刺激房地产开发企业“比赶超”的良性循环。