内容提要：2021年，白山市始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实中央“房住不炒”的要求，积极稳妥实施房地产开发长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，全市房地产开发市场总体保持稳定。

　　十四五开局之年，为保证房地产开发市场形成稳中求进的态势，助力经济发展持续稳定恢复，全市认真贯彻落实中央、省委省政府一系列决策部署，抓“六稳”促“六保”，经济逐步回暖，项目建设如火如荼，房地产开发保持健康稳定运行态势，呈现投资平稳增长、项目建设稳步推进、商品房销售持续改善等特征。

　　一、房地产开发运行特点

　　（一）投资平稳增长，建安工程贡献明显

　　2021年，全市房地产开发投资从3月份开始呈现出稳中有升的发展态势，房地产开发项目完成投资18亿元，同比增长18.0%，比2020年同期低2.7个百分点，两年平均增长19.3%。

　　从投资构成看：2021年，全市房地产开发投资中建安工程投资完成14亿元，增长8.6%，占房地产开发投资比重为77.8%，拉动房地产开发投资增长7.3个百分点，对房地产开发投资增长的贡献率为40.3%；其他费用3.89亿元，增长86.5%，占房地产开发投资比重为21.6%；设备购置0.1亿元，下降61.5%，占房地产开发投资比重为0.6%。

　　按建筑用途分：2021年，全市房地产开发投资中住宅投资完成12.8亿元，增长12.0%，占房地产开发投资比重为71.1%，拉动全市房地产投资增长9个百分点；商业营业用房2.04亿元，增长17.1%，占房地产开发投资比重为11.3%；办公楼及其他3.19亿元，增长51.3%，占房地产开发投资比重为17.6%。

　　（二）商品房销售回落，待售面积减少

　　2021年，全市商品房销售面积43万平方米，同比增长47.7%，增幅分别比一季度、上半年、前三季度回落40.4、59.5、24.2个百分点，比全国平均增速高45.8个百分点，比2020年增速高22.4个百分点，两年平均增长36.1%；商品房待售面积46万平方米，下降17.4%，比2020年待售面积减少9.7万平方米，去库存效果明显。

　　从增长趋势看：全市房地产销售增速呈现整体看高开低走、月度持续增长的运行态势，并且与全国、全省销售趋势大致相同。2021年，全市销售面积增长趋势略有不同，在四月份达到增速最高点之后逐渐回落，但始终高于全年的平均增速。

　　从房屋类型看：商品住宅占据了商品房销售市场的绝对主力。2021年，商品住宅销售面积40.4万平方米，占全部商品房销售面积的比重为94.0%，增长60.9%，比2020年增速高40.8个百分点；商品住宅待销售面积28.9万平方米，下降23.8%，比2020年待售面积减少9万平方米。

　　（三）施工面积缓慢增长，中心城区占比较高

　　2021年，全市房屋施工面积315.4万平方米，同比增长7.3%，比2020年增速高24.2个百分点。其中，新开工面积60.4万平方米，增长57.9%。

　　按建筑用途分：全市住宅房屋施工面积262.9万平方米，增长11.7%，比2020年增速高26.5个百分点，占房屋施工总面积的比重为83.4%；办公楼房屋施工面积1.12万平方米，下降14.4%，占房屋施工总面积的比重为0.4%；商业营业用房30.9万平方米，下降11.8%，占房屋施工总面积的比重为9.7%；其他房屋施工面积20.4万平方米，下降7.9%，占房屋施工总面积的比重为6.5%。

　　分县（市、区）看：浑江区房屋施工面积145.9万平方米,增长11%，占全市房屋施工总面积的比重为46.2%；江源区30万平方米,下降23.1%，占全市房屋施工总面积的比重为9.5%；抚松县42.6万平方米,增长20.5%，占全市房屋施工总面积的比重为13.5%；靖宇县42.2万平方米,增长28.5%，占全市房屋施工总面积的比重为13.4%；长白县6.8万平方米，增长30.9%，占全市房屋施工总面积的比重为2.2%；临江市47.9万平方米，下降4.6%，占全市房屋施工总面积的比重为15.2%。

　　（四）企业到位资金小幅增长，项目进展顺利

　　资金的快速流动并保持较高的利用率，对房地产开发项目的顺利进行起到了关键性作用。从房地产开发资金方面来看，由于政府支持力度大、民众购房意愿强、前期筹集资金渠道多等原因，企业实际到位资金继续保持稳定增长态势。2021年，全市房地产开发企业到位资金15.91亿元，同比增长10.6%。其中，企业自筹资金7.38亿元，增长64.6%，占到位资金46.4%；其他资金4.14亿元，增长44.6%，占到位资金26%，资金的充足，有效保障了项目的顺利施工。

　　（五）新建商品房成交均价略有提升

　　2021年，白山市房地产开发市场承接中央“稳”字当头基调，“房住不炒”依旧是政策调控的大前提，在此背景下，调控和市场监管升级，出台“预售、网签监管”“公积金贷款调整”等多种手段稳定市场，一张一弛，促进房地产销售市场平稳发展。2021年，全市新建商品房销售额15.43亿元，同比增长63.3%；全市新建商品房成交价均价为3589元，增长10.5%。其中，住宅成交均价3424.4元，增长13%。

　　二、需要关注的问题

　　2021年，全市房地产开发紧跟城市发展扩张步伐，租购并举，销售面积稳步增长。但随着政策管控升级，稳中趋严，仍面临市场供应存量激增，投资力度减弱，去化压力增加等隐患。

　　（一）中小房企融资压力进一步凸显

　　自2021年起，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度正式实施。受融资“三道红线”政策影响，房地产金融监管持续收紧，金融机构发放房地产贷款额度下降，银行贷款准入标准更加严格，有限贷款资源将进一步向大型房地产企业倾斜。2021年，全市房地产企业国内贷款仅0.52亿元，同比下降67.3%，房地产中小企业融资压力进一步凸显。

　　（二）房地产企业投资力度逐步减弱

　　2021年，全市有开发资质房地产企业86户。其中，23户企业没有房地产开发项目，占比为26.7%；其余63户房地产开发企业共有投资项目76个，同比下降13.6%；计划投资总额133.56亿元，下降13.1%；剩余投资额53.8亿，下降17%；本年正在施工项目42个，较2020年减少2个，占全部房地产投资项目的比重为55.3%。由此可知，全市房地产企业的投资力度及意愿正在逐渐减弱，可能成为全市投资稳增长的短板。

　　（三）商业营业用房库存缓慢增长

　　自2020年以来，由于新冠疫情对实体经济的冲击，部分中小企业、个体工商户受影响较大，写字楼、门市房等空置率持续走高，也间接导致了商业营业用房的销售情况有所下降，投资者热情降低。2021年，全市商业营业用房销售面积1.03万平方米，同比下降60%；销售额6049万元，下降47.8%；待售面积12.2万平方米，增长7.7%，去库存效果不好。

　　（四）未来持续高速增长可能性较小

　　近几年，房地产开发作为全市经济发展过程中的支柱型产业，对全市投资贡献较大。但自2019年起，房地产开发投资的增速分别为67.8%、20.7%、18.0%，连续多年的高速增长，势必带来较高的基数，特别是目前全市投资对于浑江区依赖度较大。但随着青壮年人口外流现象愈发严重，房地产企业投资欲望减弱，若没有大量项目入驻、其余县（市、区）未能快速发展起来的情况下，未来持续高速增长可能性较小。

　　三、促进房地产市场持续健康发展的建议

　　随着经济社会发展步入新常态，新型城镇化深入推进，新增城镇人口、改善型住房需求为房地市场提供较大支撑，因此，进一步优化供给，引导升级，是促进房地产市场转型，持续健康的有力保证。

　　（一）坚持“房住不炒”定位，保持政策稳定性

　　不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举；加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。补齐租赁住房短板，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　（二）拓展多元融资渠道，缓解企业资金难

　　探索建立政府引导、社会资本共同参与的多元化、多渠道资金筹集机制，鼓励和引导房地产开发企业利用多种渠道筹集开发资金，进一步拓宽融资渠道，缓解企业资金紧张困难的问题；充分利用金融机构股权融资、供应链金融融资、与非地产业务融资、跟投融资等方式筹集资金作为补充，不断提高企业内源融资能力，减少对银行贷款的依赖性；培育组建集团房地产开发企业,采取强强联合、强弱联合的形式，增强企业竞争力，降低开发成本和投资风险，保证企业资金流稳定。

　　（三）积极发挥政府职能，促进行业良性循环

　　中央发布的“十四五”规划建议中明确提出，“房住不炒”为未来几年房地产市场发展的主旋律，倡导以稳地价、稳房价、稳预期为目标，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，维稳是目标，严格是趋势，积极推动闲置土地的开发建设，努力吸引更多项目落地开工，形成建设一批、开工一批、储备一批、谋划一批的良性循环格局，努力确保房地产开发市场运行在合理区间。

　　（四）聚焦民生发展，妥善解决烂尾遗留问题

　　坚持以人为本，服务民生发展，充分进行市场调查研究，精准预调微调，既抑制投机需求，又适当引导住房消费，加大人才引进力度，扩大人才引进范围，增加购房和租房补贴等。另一方面，统计盘点全市“拆平未建、围而未建、过半停工”等房地产开发项目情况，了解原因，结合实际，按照一楼一策、先易后难的思路，继续推动项目实施，从而减少土地资源浪费，提升城市整体印象。

　　（五）加强探索多种渠道，促进销售市场恢复

　　住房是人们美好生活的重要组成部分，在房地产市场刚需、改善需求的积极释放的市场环境下，房地产开发企业需要树立品质意识、优质服务理念，要在房屋建筑质量、智能化服务、优质物业管理等方面下工夫出成效，实实在在满足居住需求。同时，支持刚需和改善型购房需求，增加商业银行贷款额度，适度放松公积金信贷政策，增加贷款额度及延长贷款年限等，探索文旅与养老地产模式及舒适服务空间理念，释放中高收入人群购买需求，在一定程度上刺激居民购房消费。