近三年来，白山市房地产市场发展经历了库存不断上升、投资持续下行、销售快速增长、均价止跌回升、楼市趋向回暖等不同阶段，在各个阶段中都表现出不同的特征。2017年，国家宏观调控政策不断变化，购房者的心态也在悄然发生变化，影响房地产市场发展的不确定因素依然较多，房地产企业的销售压力不可小觑。
一、上半年白山市房地产市场基本情况
（一）房地产投资情况
开发投资增幅波动较大，呈先扬后抑态势。上半年，全市联网直报104个房地产项目，除去35个竣工开始销售项目，只有37个项目有工作量，完成房地产开发投资4.66亿元，同比下降18.6%。比1-5月份降幅缩窄4.7个百分点，比1-4月份降幅扩大了5.8个百分点。1-2月份、1-3月份开发投资总量不足亿元，增长幅度较大，分别增长49.7%和59.8%。
（二）土地购置情况
土地购置面积逐年减少，房地产企业开发信心不足。上半年，全市联网直报房地产企业土地购置面积为3.59万平方米，同比下降48.7%。土地成交价款1800万元，下降80.5%。房地产开发企业土地购置意愿不强，开发信心不足。
（三）房地产企业资金来源情况
上半年，房地产企业实际到位资金好于往年，自筹资金仍占主位，银行贷款有所下降。年初以来，白山市房地产企业积极配合政府政策性保障购房，一些地理位置环境好、交通相对便利的房源首先被消化，另有部分政府出资企业建设的棚户区改造用房相继竣工，房地产企业回笼资金比往年快。上半年全市实际到位资金9.03亿元，同比增长26.7%。其中自筹资金3.46亿元，增长53.1%，占实际到位资金38.3%；国家限贷政策使得银行贷款资金下降11.2%。
（四）商品房建设情况
1.房屋施工面积略有增长，房地产新开工面积持续下降。上半年，全市房地产施工面积327.28万平方米，同比增长3.8%，其中住宅施工面积236.31万平方米，增长4.4%；新开工面积为23.18万平方米，下降43.4%，其中住宅新开工面积18.98万平方米，下降41.0%。
2.房屋竣工面积快速上涨，房源供应充足。相对新开工面积的减少，商品房竣工面积持续增加。2017年上半年，全市房屋竣工面积48.55万平方米，其中住宅竣工33.7万平方米，而2016年上半年全市没有房屋竣工。
（五）商品房销售情况
1.住宅销售面积持续增长，价格稳中略降。上半年全市商品房销售面积达到34.99万平方米，同比增长94.1%。其中住宅销售面积30.34万平方米，增长1.1倍。由于大部分是政府作为保障房回购，商品房销售均价略有下降。联网直报数据显示，全市商品房销售均价每平方米2766元，比上年同期每平方米下降200元，但比1-5月份均价上涨50元。其中住宅销售价格每平方米2476元，比去年同期每平方米下降120元，与1-5月份销售价格持平。
2.去化效果显现，房源供给量充足致待售面积仍处高位。上半年，全市商品房待售面积90.22万平方米，同比下降8.8%，比2016年底下降9.0%；住宅待售面积54.19万平方，下降11.7%，比2016年底下降17.8%，去化效果逐步显现；全市房屋竣工面积48.55万平米，去年同期没有竣工面积，房源供给量充足致使待售量仍处高位，按上半年平均销售量情况看，商品房库存去化周期为16个月。
二、目前白山市房地产市场值得关注的几个问题
（一）商品房销售的连续性值得关注。上半年全市商品房销售在政府政策性回购保障住房或棚改住房的支撑下高速增长，一些开发商的优质房源逐步被消化，房地产市场似乎进入了一个“暖春”，但随着城镇周边的居民及城乡结合部的农民购房逐渐饱和，刚需购房意愿不强，新建商品房销售会又进入一个低谷时期。
（二）库存持续增加值得关注。上半年全市房地产市场供应继续保持高速增长，房屋施工面积小幅增长，加之部分农民用原来住房置换了2-3套楼房，逐渐形成了二手房的存量房。而目前市场上持币观望者居多，导致开发商的存量房进一步累积，消化库存还需要一个过程，在存量房数量明显下降之前，开发商还没有足够的能力和信心去开发新楼盘。
（三）市场信心不足值得关注。年初以来，受当前“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施的影响，部分房地产企业为获取更大利润，推迟开发项目进度或拉长开工周期或延缓土地购置，另有许多开发商被迫转型，市场信心明显不足。
三、下半年白山市楼市走势预测
上半年，新建商品房销售保持了较高的增速，但房地产开发投资及新开工面积持续下降。随着商品房竣工面积的不断累积，去化考验又会卷土重来，开发商开发楼盘仍旧信心匮乏。下半年，从政策方面看，“限购、限贷、限价、限售”的四限政策短期内不会放松，银行银根依然紧缩，企业融资成本及难度不断增加，特别是中小房地产企业已经步履维艰。因此，白山市房地产开发投资短期内不会大幅度增加，库存下降的速度将会放缓，房价基本持平或略有上升，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。
